國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局中華人民共和國國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征收管理條例》的公告
2019年第8期
為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，中華人民共和國國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局制定了《中華人民共和國國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征收管理工作條例》(以下簡稱《條例》)?，F(xiàn)予公布，自2020年1月1日起施行。
特此公告。
中華人民共和國國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
2019年11月25日
中華人民共和國國家稅務(wù)總局市稅務(wù)局土地增值稅
收集和管理規(guī)則
第一章總則
第一條為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，制定本條例。
第二條土地增值稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局(含深圳市惠州區(qū)稅務(wù)局)。地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目、自建房屋、存量房等土地增值稅的具體管理。，包括土地增值稅項目管理、征前申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報、稅收優(yōu)惠管理等。(蛇口稅務(wù)局、前海稅務(wù)局不負(fù)責(zé)個人存量房屋的土地增值稅征收)。
稽查局負(fù)責(zé)查處全市范圍內(nèi)偷逃、抗拒土地增值稅等稅收違法行為。
第二章房地產(chǎn)項目管理
第三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實(shí)行項目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)入手，按項目分別建檔、建賬，對納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項目清算等全過程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
第四條納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證上登記項目名稱。城市更新項目可結(jié)合城市更新項目核準(zhǔn)書和社會投資項目登記證進(jìn)行登記。
對于分期開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證和納稅人的會計資料，經(jīng)集體合議后，按分期建設(shè)項目確認(rèn)項目登記。
項目登記后，因相關(guān)事項變更確需變更的，納稅人應(yīng)當(dāng)自相關(guān)事項變更之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請變更項目登記，并提交相關(guān)材料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過集體討論確認(rèn)是否變更項目登記。
第五條納稅人應(yīng)當(dāng)按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目合理收取相關(guān)收入、成本和費(fèi)用；分期開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)項目合理收取相關(guān)收入、成本和費(fèi)用。
第六條納稅人應(yīng)當(dāng)在取得房地產(chǎn)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證等項目立項和規(guī)劃資料后30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項目信息登記，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供下列材料:
(一)房地產(chǎn)項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者城市更新項目批準(zhǔn)書、社會投資項目登記證等項目設(shè)立和規(guī)劃資料；
(二)土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、國有土地使用權(quán)證書等權(quán)屬資料；
(3)項目開發(fā)計劃(包括開發(fā)時間、完成時間、分期開發(fā)計劃、項目分期的方法和原因等。);惠州發(fā)展相關(guān)情況(包括惠州方、分配比例、分配方式等。).
第七條納稅人應(yīng)當(dāng)自取得下列資料之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供下列資料:
(一)建設(shè)工程預(yù)算、施工合同、建筑施工許可證；
(二)房地產(chǎn)預(yù)售(銷售)許可證、月銷售額表；
(三)工程造價記錄表和工程量清單；
(4)工程竣工結(jié)算和工程竣工綜合驗(yàn)收備案材料。
稅務(wù)機(jī)關(guān)通過政府部門間的信息共享獲得上述第六條、第七條所列項目信息的，納稅人無需提交。
第八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與所轄城市更新、土地規(guī)劃等部門建立溝通機(jī)制，定期獲取房地產(chǎn)項目審批和預(yù)售銷售明細(xì)，掌握房地產(chǎn)項目稅源；將已定期登記的項目清單與政府項目核準(zhǔn)部門核準(zhǔn)的項目清單進(jìn)行比對，及時通知未登記的納稅人辦理項目登記。未按規(guī)定進(jìn)行項目登記的，可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
第三章工程預(yù)付款申報管理
第九條房地產(chǎn)項目土地增值稅實(shí)行“先征后清、多退少補(bǔ)”的征收方式。即項目竣工結(jié)算前開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按照預(yù)征率計稅，項目竣工后進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。
第十條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅所得額不含增值稅，房地產(chǎn)項目土地增值稅預(yù)征稅款義務(wù)發(fā)生時間以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂時間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以按照以下方法計算土地增值稅的計征依據(jù):土地增值稅的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅，應(yīng)在繳納后次月的納稅期內(nèi)繳納。未在規(guī)定期限內(nèi)預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿之日起，加收滯納金。
第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓政府部門批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房暫不征收土地增值稅，并應(yīng)于收入次月15日內(nèi)報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
第四章項目清算申報管理
第十二條土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依據(jù)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)土地增值稅的規(guī)定，自行計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，根據(jù)已預(yù)繳的土地增值稅稅額確定滯納金或退稅金額，填寫《土地增值稅清算申報表》的行為， 向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，辦理土地增值稅清算申報，結(jié)清房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅。
納稅人應(yīng)如實(shí)申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性依法負(fù)責(zé)。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)以在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記的項目為基礎(chǔ)進(jìn)行清算。
第十四條符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅:
(一)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工并出售；
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目未竣工決算的整體移交；
(三)土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓。
第十五條符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:
(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的85%以上，或者雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已出租或自用的；
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證三年后，仍未完成銷售的(起始時間為取得最后一張預(yù)售許可證的時間)；
(三)申請注銷稅務(wù)登記，未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(4)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)為有必要進(jìn)行土地增值稅清算的。
第十六條符合第十四條要求的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在符合第十四條要求后90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報土地增值稅清算。
第十七條符合第十五條要求的項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在項目符合第十五條要求后一年內(nèi)制定清算方案，清算方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過集體審議。
對需要清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時通知納稅人進(jìn)行清算。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到清算通知之日起90日內(nèi)申報清算。
第十八條納稅人申請土地增值稅清算申報，應(yīng)當(dāng)提供下列資料:
《土地增值稅申報表》及其附表；
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售、視同銷售、共同成本費(fèi)用的計算和分?jǐn)偡椒?、關(guān)聯(lián)交易、融資、房地產(chǎn)清算項目的納稅、保障性住房建設(shè)、公共設(shè)施的處理、減稅免稅，以及可售建筑面積和不可售建筑面積的具體構(gòu)成；
(3)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、成本、費(fèi)用相關(guān)的資料，包括項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價證明、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款結(jié)息通知書、項目工程合同結(jié)算單、商品房買賣合同統(tǒng)計表等。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如需相應(yīng)項目的會計憑證，納稅人還應(yīng)提供會計憑證復(fù)印件；
(四)納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代為申報、審核、核實(shí)。納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)申報、審核、驗(yàn)證的，應(yīng)當(dāng)提交涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的清算、驗(yàn)證報告；必要時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供清算核查報告的審計工作底稿。
第十九條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，應(yīng)當(dāng)對符合清算條件且報送的清算資料齊全的項目予以受理，并出具受理通知書。
納稅人符合清算條件，但提交的清算資料不完整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)發(fā)出限期提供資料通知書，告知納稅人自收到通知書之日起15日內(nèi)完成清算資料。如果納稅人在期限內(nèi)完成所有信息，將被接受。逾期未完成信息的，因客觀原因確實(shí)難以完成的，經(jīng)納稅人書面確認(rèn)后予以受理。逾期不提交清算材料的，可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第二十條納稅人申請土地增值稅清算申報時，與清算項目相關(guān)的扣除項目金額，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定計算。除另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)在扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)后，提供合法有效的證明；不能提供合法有效證明的不予扣分。
第二十一條納稅人申請清算申報時，同一開發(fā)項目或者同一分期項目中有普通標(biāo)準(zhǔn)房、非普通標(biāo)準(zhǔn)房等各類不動產(chǎn)的，納稅人申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)房土地增值稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率和應(yīng)繳納的土地增值稅。
第五章清算管理
第二十二條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的清算申報及提供的相關(guān)資料，對土地增值稅項目進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表等相關(guān)材料后，應(yīng)成立項目清算審計組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)成本、稅金等進(jìn)行專業(yè)審計。清算審計組應(yīng)記錄審計過程，并按檔案管理要求保存。
第二十三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理項目清算之日起90日內(nèi)完成納稅人土地增稅申報的清算審計，并將審計結(jié)果書面通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起30日內(nèi)申請賠償和退稅。90天內(nèi)確實(shí)難以完成清算審核的，經(jīng)區(qū)稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以延期90天。
第二十四條依照本條例第十四條應(yīng)當(dāng)清算的納稅人和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知依照本條例第十五條清算的納稅人，未在規(guī)定期限內(nèi)申請清算申報的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令納稅人限期改正，并要求其在三十日內(nèi)申報清算；逾期不申報的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定處理；涉嫌偷稅的，移交稽查部門處理。
稽查局發(fā)現(xiàn)依照本條例第十四條應(yīng)當(dāng)清算的納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)清算，被清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目未如實(shí)清算等。，其中涉及稅收違法行為的，應(yīng)當(dāng)依法查處繳納土地增值稅的行為。
第六章核查和清算管理
第二十五條主管日常管理的稅務(wù)機(jī)關(guān)、稽查局在稅務(wù)稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以核定征收土地增值稅:
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)立，但沒有賬簿的；
(2)雖然設(shè)置了賬簿，但由于賬目混亂或成本信息、收入憑證、費(fèi)用憑證不全，難以確定轉(zhuǎn)賬收入或扣除項目金額；
(三)擅自銷毀賬簿的；
(四)拒絕提供收入、成本、費(fèi)用等納稅信息的；
(五)符合土地增值稅清算條件，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算仍拒不清算的；
(六)申報計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。
經(jīng)批準(zhǔn)征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得享受任何土地增值稅減免優(yōu)惠。
第二十六條銷售收入的確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)從土地物業(yè)管理部門取得房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓合同總金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際銷售收入。
第二十七條核定征收率或者核定開發(fā)成本和開發(fā)成本。
(1)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照同一地區(qū)、同一年度房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)方式相近的納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負(fù)水平核定征收率。
(2)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照以下方法核實(shí)開發(fā)成本和費(fèi)用:
1.確定地價。以土地產(chǎn)權(quán)管理部門提供的地價或該地塊同期基準(zhǔn)地價為準(zhǔn)。
2.檢查開發(fā)成本。成本可以通過以下方式確定:
(1)房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價等相關(guān)數(shù)據(jù)。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報政府有關(guān)部門審批或備案，或與土地成本和開發(fā)成本等相關(guān)的數(shù)據(jù)。在初始產(chǎn)權(quán)登記時由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地和物業(yè)管理部門辦理。
(2)參照住建部門公布的建設(shè)成本。
(3)同面積、同類型、同年份、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開發(fā)成本。
3.檢查開發(fā)成本。開發(fā)成本=(地價+批準(zhǔn)開發(fā)成本)×10%。
第二十八條經(jīng)批準(zhǔn)清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議后確定。原則上，直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的納稅人不予批準(zhǔn)征收。
第二十九條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)啟動核查清算程序后，應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)完成核查清算，并將核查結(jié)果書面通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起30日內(nèi)辦理補(bǔ)償退稅。
第七章清算后的后期管理
第三十條土地增值稅清算期間未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)當(dāng)按月征收，并在次月納稅期內(nèi)申報繳納土地增值稅。
第三十一條清算后的逾期申報，扣除項目的金額應(yīng)當(dāng)以清算時的單位建筑面積成本(不含與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi))乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積加上清算后轉(zhuǎn)讓時已繳納的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)計算。
單位建筑面積成本(不含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi))=房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除總額(不含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi))÷房地產(chǎn)開發(fā)項目可銷售建筑總面積。
第三十二條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)清算后的后期管理，引導(dǎo)納稅人逾期申報。
第八章舊房轉(zhuǎn)讓的收集和管理
第三十三條舊房土地轉(zhuǎn)讓增值稅政策適用于納稅人轉(zhuǎn)讓從二級房地產(chǎn)市場購買的一年以上(不含一年)的房地產(chǎn)、使用自建房屋一年以上(不含一年)的房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓從三級房地產(chǎn)市場購買的房地產(chǎn)。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品自用或出租一年以上(不含一年)的，適用舊房轉(zhuǎn)讓增值稅政策。
第三十四條納稅人以舊房屋建筑物評估價為扣除項目的，以政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的重置成本價乘以新的折現(xiàn)率作為扣除項目。
扣除項目具體包括:建筑物重置成本價乘以新的折現(xiàn)率、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款、按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅費(fèi)。按照評估價格作為扣除項目，評估價格是指建筑物的評估價格，不包括土地價格。
第三十五條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房屋、舊建筑物，不能取得評估價但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可以從購買之年至轉(zhuǎn)讓之年每年加計5%計算扣除項目?！懊磕辍笔侵笍牟少彴l(fā)票上注明的日期到發(fā)票開具之日，每12個月后的一年；超過1年，不足12個月但超過6個月的，可視為1年。
扣除項目具體包括:原購買價格、附加扣除金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅費(fèi)。
第三十六條納稅人在二級房地產(chǎn)市場購買的未滿一年(含一年)且自建房屋使用未滿一年(含一年)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不適用舊房土地轉(zhuǎn)讓增值稅政策。
扣除項目具體包括:取得土地使用權(quán)所支付的土地價款、原購買價款、自建房屋的建設(shè)價款、按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用、出讓環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)。
第三十七條舊房屋轉(zhuǎn)讓過程中，有下列情形之一的，可以按照批準(zhǔn)的征收方式征收土地增值稅:
(一)未提供合法有效的構(gòu)成房屋原值的購房合同及相關(guān)憑證，未正確計算房屋原值的；
(二)未提供支付合理費(fèi)用的相關(guān)憑證，未正確計算合理費(fèi)用的。
第三十八條核定征收包括核定扣除項目和核定征收率:
(1)核定扣除項目，即納稅人無法提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)房產(chǎn)證登記價格或土地物業(yè)管理部門查詢的原購房價格核定扣除基數(shù)。
對于自建房屋(含受舊房政策約束的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)價格和原價核定附加扣除基數(shù)。
(二)核定征收率是指按核定征收率應(yīng)繳納的土地增值稅。核定征收率僅適用于個人轉(zhuǎn)讓存量房的土地增值稅征收，具體核定征收率可適用《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知》(深地稅發(fā)〔2009〕460號)的相關(guān)規(guī)定。
第九章附則
第三十九條本條例規(guī)定的“集體合議庭”機(jī)制由各區(qū)稅務(wù)局確定，合議庭成員至少包括三人。
第四十條本條例自2020年1月1日起施行。
第四十一條本條例由中華人民共和國國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。